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Trasformazione del tetto comune in un terrazzo ad uso esclusivo del condomino: limiti e legittimità

La Cassazione ha accertato nel caso in esame che la trasformazione del tetto ha interessato una superficie molto ampia dello stesso e, quindi, non si è trattato di un mero uso più intenso della cosa comune

La pronuncia
La Corte di Cassazione, sezione II civile, con l’ordinanza 12 ottobre 2021 – 14 febbraio 2022, n. 4709 ha precisato come, nel caso di trasformazione del tetto comune in un terrazzo ad uso esclusivo del condomino dell’ultimo piano, ricorra una modifica (e non un’innovazione); pertanto se è vero che per tale trasformazione non occorre il consenso della compagine condominiale occorre che la modifica, per risultare legittima, non deve sottrarre il tetto alla fruizione comune.

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La normativa di riferimento
La norma sulle modifiche (art. 1102 c.c.) è collocata in materia di comunione ma è applicabile anche al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c. Il singolo condomino può modificare il bene comune rispettando due limiti: la destinazione della cosa non deve essere alterata e non bisogna impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Se i suddetti limiti vengono osservati, il condomino può operare senza il consenso della compagine condominiale.
Nel caso di specie la trasformazione del tetto in terrazza rientra nella nozione di modifica e, conseguentemente, non richiede il consenso degli altri condomini.

Il fatto
La proprietaria di un appartamento ubicato al piano terra di una palazzina chiamava in giudizio i proprietari dell’ultimo piano. Costoro avevano alterato il tetto comune realizzando, al suo posto, una terrazza e l’attrice chiedeva la rimessione in pristino. I convenuti, in via riconvenzionale, domandavano il pagamento delle spese sostenute per realizzare la scala che conduce al terrazzo.

La decisione
La questione centrale consiste nello stabilire se l’alterazione del tetto comune rientri in un’innovazione o in una modifica. Secondo la Cassazione, il proprietario del piano ubicato immediatamente sotto il tetto dell’edificio può trasformarlo in terrazza ad uso esclusivo a patto che la modifica non incida in modo significativo sulla consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione. Inoltre, la trasformazione deve avvenire mediante l’uso di «tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.

 

 

Considerazioni interpretative della Cassazione
La Cassazione ha accertato nel caso in esame che la trasformazione del tetto ha interessato una superficie molto ampia dello stesso e, quindi, non si è trattato di un mero uso più intenso della cosa comune. Infatti, la falda del tetto era di circa 10 metri e la terrazza era lunga 6 metri, per un totale di circa 16 mq. Una simile estensione impediva l’uso del bene comune da parte degli altri condomini.

 

In futuro, vi si legge, non sarebbe stato possibile installare panelli solari o antenne o altro. Pertanto, è evidente la violazione dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c., quindi, la trasformazione del tetto in terrazza è illegittima, dal momento che il bene comune è stato sottratto alla possibilità di un godimento collettivo.

Claudio Basile

 

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Claudio Basile
Avvocato Claudio Basile Per info e contatti: studiolegalebasile@yahoo.it
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